НДФЛ при продаже квартиры

НДФЛ при продаже квартиры

 

Поговорим немного об изменениях в налоговом кодексе , вступивших в силу с 01.01.2016г. и касающихся исчисления и уплаты НДФЛ. Многие собственники, решив продать свою недвижимость задаются вопросом платить ли налог с продажи квартиры? Можно ли не платить занизив ее стоимость? Давайте разбираться.

 

1. Кого касаются новые правила?

Новые правила распространяются на объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 01.01.2016г. Это означает, что если вы приобрели недвижимость, к примеру в 2015г., то при продаже квартиры в 2016г. вы будете платить налог по — старому законодательству ( ст. 4 Федерального закона №382-ФЗ, письмо Минфина РФ от 09.04.2015г. № 03-01-11/20231)

 

2. Кто является плательщиком?

Плательщиками НДФЛ являются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации. Налоговый кодекс делит всех физических лиц на резидентов и нерезидентов. ( ст 207 НК РФ)

 

Резиденты

Не резиденты

1. Физические лица, находящиеся на территории РФ не менее 183 к. дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

( при этом срок нахождения не прерывается на период выезда для краткосрочного ( менее 6 мес.) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых обязанностей, связанных с выполнением работ на морских месторождениях углеводородного сырья.

2. Российские военнослужащие, проходящие службу за границей

3. сотрудники органов гос. власти, командированные на работу за пределы РФ

Иностранные граждане, а также граждане РФ не проживающие на территории РФ, получающие доходы от источников в РФ

 

3. В чем различие резидентов от не резидентов?

 

Резиденты

Не резиденты

Объект налогообложения

( ст.210 НК РФ)

Доходы от источников в РФ и от источников за пределами РФ

Доходы от источников в РФ

Ставка налога

при продаже недвижимости

(ставки по другим видам доходов см. ст.224 НК РФ)

13 %

30%

 

Срок уплаты налога

до 15 июля года, следующего за истекшим

За 30 к. дней до выезда за пределы РФ

 

Срок подачи декларации

до 30 апреля года, следующего за истекшим

За 30 к. дней до выезда за пределы РФ

 

Налоговые вычеты

применяются

не применяются

 

4. Что такое налоговая база?

Налоговой базой являются все доходы, полученные физическим лицом как в денежной , так и натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды. При этом удержания, производимые из доходов ( алименты, возмещение вреда и т. д.) не уменьшают налоговую базу. ( ст. 210 НК РФ).

Налоговая база определяется по каждому виду доходов.

Доходы, полученные физическим лицом в иностранной валюте пересчитываются на рубли по курсу ЦБ РФ на дату фактического получения доходов.

 

5 Дата фактического получения дохода

Датой фактического получения доходя является день выплаты дохода. ( ст. 223 НК РФ) Это означает что при продаже недвижимости, датой получения дохода будет считаться дата, когда покупатель фактически рассчитался с продавцом.

 

6. Кто освобождается от уплаты налога?

Собственники недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при получении дохода от продажи объекта недвижимости в случае, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока. ( ст. 217 НК РФ)

 

 

Объекты, приобретенные до 01.01.2016г.

Объекты, приобретенные после 01.01.2016г.

Минимальный предельный срок владения

3 года

5 лет

Исключения

-

3 года, если право собственности получено:

  • в результате приватизации

  • в порядке наследования или по договору дарения

  • по договору ренты

 

* данные льготы не распространяются на доходы, полученные от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности( коммерческая недвижимость)

** Законом субъекта РФ может быть уменьшен минимальный предельный срок владения объектом недвижимости.

 

7. Имущественные вычеты при продаже недвижимого имущества.

 

Имущественный вычет — это сумма, предусмотренная действующим налоговым законодательством, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход. На сегодня размер имущественного вычета составляет 1 000 000 рублей. ( ст.220 НК РФ)

 

При расчете налоговой базы налогоплательщик на свой выбор вправе применить либо имущественный вычет, либо уменьшить сумму своих доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

 

8. Исчисление налоговой базы при продаже объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016г.

 

В связи с введением в действие ст. 217.1 НК РФ , при исчислении и уплате налога от продажи объекта недвижимости, приобретенного после 01.01.2016г. применяется кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект.

Однако, бывают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта не определена. Рассмотрим оба варианта.

 

 

Кадастровая стоимость

не определена

Кадастровая стоимость

определена

Порядок исчисления налога

Налог рассчитывается от стоимости, указанной в договоре

1. Если доходы от продажи больше кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, указанной в договоре

 

2. Если доходы от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то сумма дохода считается равной кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода прав собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

 

* Законом субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля размер понижающего коэффициента.

 

1. Пример расчета налога на доходы физических лиц с кадастровой стоимости объекта

 

Квартира была приобретена в феврале 2016г. по цене 1 500 000 руб.

Продана квартира в июле 2017г. по цене 1 600 000

Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017г., -2 300 000 руб.

Кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7 составляет ( 2300000х0,7) - 1610000 руб.

Кадастровая стоимость больше цены квартиры, значит для расчета применяется кадастровая стоимость.

 

- Если вы применяете имущественный налоговый вычет, налог будет составлять:

 

70% от кадастровой стоимости объекта минус имущественный налоговый вычет и умножить на действующую ставку налога - (1 610 000 - 1 000 000) х 13% =79300 руб. НДФЛ равен 79 300 руб.

 

- Если вы не применяете имущественный налоговый вычет, налог будет составлять:

 

70% от кадастровой стоимости минус сумма фактически понесенных на покупку недвижимости расходов и умноженной на действующую ставку налога - (1 610 000 -1500000)х13% = 14300 руб. НДФЛ равен 14300 руб.



Вернуться к статьям